W obecnych czasach, w wyniku przemian społeczno-gospodarczych, mających odzwierciedlenie w nawiązywaniu stosunków prawnych pomiędzy przedsiębiorcami, przeobrażeniu uległy m.in. warunki zawierania umów najmu. Wpis ten dotyczyć będzie sytuacji, w których umowy najmu zawierane są pomiędzy podmiotami posiadającymi znaczny kapitał i silną pozycję na rynku gospodarczym, a drobnymi przedsiębiorcami trudniącymi się handlem. Szczególną uwagę na treść umowy najmu powinni zwrócić przedsiębiorcy wynajmujący lokale w galeriach handlowych. Odmienna pozycja na rynku gospodarczym powoduje faktyczną nierówność między stronami umowy najmu, a to może prowadzić do nadużyć po jednej ze stron. Warto więc dokładnie analizować zawierane umowy najmu, pod kątem tego, czy nie są one sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu Cywilnego „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.” Niezgodność umowy z zasadami współżycia społecznego  polega na tym, że „jego treść lub cel godzi w normy moralne wiążące w stosunkach międzyludzkich. Tu mieszczą się przypadki, gdy treść umowy jest niesprawiedliwa dla jednej ze stron (zostaje zachwiana równowaga między stronami) albo gdy przedmiot lub cel umowy jest niemożliwy do zaakceptowania z punktu widzenia uznanych w społeczeństwie wartości, przy czym owa treść, przedmiot lub cel, formalnie rzecz biorąc, nie są sprzeczne z normami prawnymi.” [T. Wiśniewski, (red.) G. Bieniek, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I-II, LexisNexis 2011].

W umowach najmu, można dostrzec szereg sformułowań, które w przypadku zaistnienia szkody pozostawiają wiele wątpliwości, co do zakresu powstałej po stronie najemcy odpowiedzialności. Przykładem, mogącym posłużyć do głębszego zobrazowania problemu jest tak oto sformułowane postanowienie, które może być potencjalnie zawarte w umowie: „Najemca ponosi odpowiedzialność za wszelkie szkody (…) które występują wewnątrz i na zewnątrz wynajętego lokalu”. Jest to sformułowanie, które budzi wiele wątpliwości i daje szereg możliwości interpretacji, a tym samym nie zabezpiecza w pełni interesów najemcy. Warto zwracać uwagę na tego typu „ogólne sformułowania”, które mogą spowodować wiele praktycznych problemów, i obciążyć najemcę odpowiedzialnością nieadekwatną do podjętych przez niego działań.

Wspomniana faktyczna nierówność pomiędzy przedsiębiorcami może objawiać się na wiele sposobów. Postanowienia umowy mogą być sformułowane tak, że wykluczają możliwość  rozwiązania przez najemcę bieżących problemów, bez ponoszenia dodatkowych kosztów finansowych wobec wynajmującego, czy też nie dopuszczają drogi polubownego rozwiązania powstałych drobnych sporów. Za przykład może posłużyć sformułowanie, w którym najemca zobowiązuje się na pierwsze żądanie wynajmującego, do pokrycia wszelkich kosztów powstałych szkód, bez możliwości ustalenia w sposób polubowny zakresu odpowiedzialności najemcy. 

Lepiej uprzywilejowana pozycja wynajmującego względem najemcy, może przejawiać się także w odniesieniu do postanowień dotyczących rozwiązania umowy najmu. Pamiętajmy, aby nie doprowadzać do sytuacji, w której tylko wynajmującemu przysługuje uprawnienie do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia! Nie można przecież wykluczyć sytuacji, w których to wynajmujący dopuszcza się naruszeń, godzących w interes najemcy. Najemca powinien mieć zagwarantowaną możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy, w sytuacji gdy to wynajmujący w sposób rażący narusza warunki umowy.

Wynajmujący wykorzystujący swoją „wyższość” w stosunku do najemców stosują też  nieuczciwe praktyki nakładania bardzo surowych kar pieniężnych za drobne przewinienia, nieadekwatne do wysokości stosowanych kar. Postanowienia umów godzących w zasady współżycia społecznego mogą być sformułowane tak, że najemca obowiązany jest uiścić karę pieniężną np. jeżeli nie otworzy lokalu o dokładnie wyznaczonej godzinie, opóźni otwarcie, bądź naruszy regulamin prowadzenia działalności w danym centrum handlowym. Chodzi tu często o koszty dochodzące nawet do kilku tysięcy złotych za najmniejsze przewinienie! 

Należy pamiętać, aby przed zawarciem umowy najmu należycie zapoznać się z jej zasadami, tak aby zapewniała one jednakową ochronę prawną oby stronom umowy. Kiedy już dojdzie do podpisania umowy, która jest zdecydowanie niekorzystna dla najemcy, pozostaje próba podważenia ważności umowy ze względu na jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.